Como declarar compra, venda e aluguel de imóveis no IRPF?
Um dos assuntos que mais geram dúvidas ao contribuinte é relacionado a imóveis. As dúvidas vão desde como declarar um imóvel no Imposto de Renda até como informar ao Fisco os rendimentos de compra, venda e aluguel. A Agência Brasil conversou com o professor de Ciências Contábeis Deypson Carvalho, do Centro Universitário do Distrito Federal (UDF), para responder a essas questões.
Outros temas já foram abordados: o que fazer antes e iniciar a declaraçãooe sobre como declarar renda.
O material faz parte de uma série especial de veículos da Companhia de Comunicações do Brasil com dicas de como declarar o Imposto de Renda, que vai até as 23h59 do dia 31 de maio. Você pode acompanhar toda a série na Radioagência Nacional clicando aqui.
Quem é obrigado a declarar rendimentos de arrendamento de imóveis e como fazer a declaração?
A renda principal ou secundária de algumas pessoas é a renda do aluguel de imóveis. Quando se trata de prestar contas ao fisco, as dúvidas não demoram a aparecer. Nesse sentido, o ouvinte José Daladier tem um questionamento: “Tenho um imóvel alugado, no qual recebo aluguel mensalmente. Tenho que declarar esses rendimentos? Se devo, como faço?”.
Se o contribuinte estiver na lista de pessoas obrigadas a declarar o imposto de renda, ele deve, de fato, declarar os rendimentos de aluguéis. Deypson Carvalho aponta que a forma de declaração difere da fonte que efetuou o pagamento.
“Os rendimentos decorrentes de locação de imóveis recebidos de pessoas jurídicas devem ser informados no formulário “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, enquanto os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoas físicas devem ser informados no formulário “Rendimentos Recebidos de Pessoas Físicas e do Exterior” previsto que, em ambos os casos, o contribuinte é obrigado a entregar a sua declaração à Autoridade Tributária”, explica.
No caso do recebimento de pessoa física, o professor ressalta que o pagamento mensal do chamado carnê-leão deve ser feito. “Em 2022, o limite de isenção da tabela progressiva mensal era de R$ 1.903,98, o que obriga o contribuinte a preencher o passe do leão referente ao período do ano-calendário de 2022 toda vez que o recebimento do aluguel ultrapassar esse valor no mês”, afirmou. diz.
Os dados do carnê-leão serão cruzados com os dados da declaração anual. “Em caso de divergência, a Receita Federal reterá a declaração na rede tributária até que seja feita a devida correção por iniciativa do próprio contribuinte ou por intimação”, explica Deypson.
Como fazer a correta declaração de compra de imóveis?
Além do sonho de ter a casa própria, comprar um imóvel também envolve muita burocracia. Obviamente, a burocracia se estende até a Declaração do Imposto de Renda. Nesse sentido, surgem dúvidas sobre como declarar o bem.
Uma delas é do leitor Evonir Vieira da Silva. “No ano passado comprei um apartamento no valor de R$ 140 mil com o dinheiro que ganhei. Gostaria de saber se terei que declarar o apartamento este ano. Serei cobrado por ter comprado?”.
A resposta é sim. Como a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda de 2023 se refere ao ano-calendário de 2022, todas as transações financeiras relacionadas a rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, incluindo a compra de imóveis e outros ativos durante o ano de 2022, devem ser incluídas na declaração.
“Os imóveis adquiridos em 2022 devem ser informados pelo contribuinte na ficha de Bens e Direitos da Declaração do Imposto de Renda 2023 pelo custo de aquisição, ou seja, o valor efetivamente pago na operação”, diz Deypson Carvalho.
Caso o imóvel tenha sido adquirido por meio de financiamento bancário, os valores pagos durante todo o período do financiamento deverão ser lançados na ficha de Bens e Direitos, na data-base de 31/12/2021 e 31/12/2022, pelo valor de todas as parcelas pagas até a respectiva data-base. Essa regra também se aplica a imóveis adquiridos por meio de consórcio.
O professor ressalta, porém, que não há Imposto de Renda a ser pago pelo contribuinte no momento da aquisição do imóvel. “A tributação do Imposto de Renda só ocorrerá caso o imóvel seja alienado em data futura por um valor acima do seu custo de aquisição que foi registrado”, explica.
A questão do custo também gerou uma pergunta enviada à nossa reportagem, pela leitora Lilia Dalva. “Por que o Imposto de Renda não aceita atualizações de preços de imóveis e, em caso de venda, temos que pagar um imposto irrealista”, questiona com certa indignação.
Deypson Carvalho confirma que, de fato, o valor do imóvel não pode ser atualizado, mas aponta que há três exceções. “O valor do custo de aquisição do imóvel pode sofrer alteração quando o imóvel for adquirido a prazo, ocorrerem reformas incrementais no imóvel após sua aquisição inicial e em decorrência de despesas incorridas durante o período de andamento da obra, desde que os pagamentos são destinados à construção do imóvel”, diz.
Como declarar imóveis financiados ou com empréstimo consignado?
Se a aquisição do imóvel foi parcelada, a declaração tem algumas especificidades. “O imóvel adquirido por meio de financiamento imobiliário deve constar na ficha de Bens e Direitos pelo custo de aquisição, ou seja, pelo valor pago até a data-base das informações a serem inseridas na Declaração do Imposto de Renda”, aponta o professor .
O leitor Pierry Bós relata, porém, uma situação um pouco diferente que o deixou com dúvidas. “Tenho uma dúvida toda vez que vou fazer meu IR, porque tenho imóvel financiado e também tenho empréstimo consignado. Como posso declarar essas duas coisas?”, questiona.
Deypson Carvalho destaca que financiamentos e empréstimos devem ser declarados de formas diferentes. “A dívida não deve ser incluída na ficha de Dívidas e Gravames Reais da Declaração se o financiamento estiver enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação ou em modalidade em que o bem seja dado em garantia do pagamento da dívida, como é o caso de alienação fiduciária, hipoteca e penhor”.
Nas situações em que os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) forem utilizados para pagar parte das parcelas do imóvel ou do financiamento imobiliário, o valor recebido relativo ao FGTS deverá constar na ficha de Rendas Isentas e Não Tributáveis, enquanto o valor das O FGTS pago ao vendedor do imóvel ou ao agente financeiro para pagamento das parcelas relativas ao financiamento imobiliário deve ser acrescido ao valor do custo de aquisição do imóvel e informado no formulário Bens e Direitos.
O empréstimo (consignado ou não), diferentemente do financiamento imobiliário em que o imóvel foi dado em garantia, deve ser informado no formulário Dívidas e Gravames Reais contendo a situação do empréstimo em 31/12/2021, a situação em 31/12 / 2022 e o valor do empréstimo pago durante o ano de 2022.
E se a propriedade foi comprada em conjunto? Como fazer?
Outra dúvida comum é sobre comprar um imóvel com dinheiro de mais de uma pessoa. A leitora Fátima Brandão tem uma dúvida específica. “Como faço para vender um apartamento que está no meu nome, mas meu sócio deu metade do valor?”, questiona.
O professor destaca que a compra de um imóvel feita por um casal pode ser informada na Declaração do Imposto de Renda de três formas diferentes:
- A primeira opção é informar o imóvel no formulário Bens e Direitos apenas na declaração de um dos CPFs do casal. Nesse caso, na declaração do sócio, deverá constar na ficha de Bens e Direitos, no grupo e código “99”, no valor de R$ 0,01, que o imóvel consta no CPF do outro.
- Uma segunda alternativa é fazer com que o mesmo imóvel apareça em declarações separadas, informando no formulário Bens e Direitos o equivalente a 50% do imóvel em cada uma das duas declarações.
- A terceira forma é o casal optar pela declaração juntos! Nesse caso, todos os bens que foram adquiridos pelo casal devem constar no formulário Bens e Direitos do titular da declaração.
Como declarar a venda de um imóvel?
Se, ao comprar um imóvel, o contribuinte não paga imposto de renda, o mesmo não pode ser dito ao vendê-lo. A diferença entre o valor de venda e o preço de compra do imóvel estará sujeita ao imposto de renda. Tanto que você precisa preencher um documento para cálculo e recolhimento de impostos.
Esta é a Declaração de Ganhos de Capital, mais conhecida como GCAP. Deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao da venda do imóvel e está disponível no site da Receita Federal.
“O GCAP calculará o imposto devido, os rendimentos sujeitos a tributação exclusiva e a parte isenta, permitirá a impressão do documento para pagamento do imposto e permitirá também a importação, através do programa de Declaração de Imposto de Renda 2023, de toda essa informação ”, explica Deypson Carvalho.
Caso o imóvel seja vendido a prazo, essa condição deverá ser informada ao GCAP para que o ganho de capital seja diferido na proporção dos recebimentos parcelados. Isso impacta no Imposto de Renda a pagar.
Existe uma forma de deduzir esse Imposto de Renda a ser pago: se você usar o dinheiro de uma venda para comprar outro imóvel em um prazo de até 180 dias. A leitora Rita Amaral tem uma dúvida: “Vendi um imóvel em outubro do ano passado com entrada e financiamento da Caixa e comprei outro imóvel no térreo. Acontece que só recebi a última parcela da Caixa agora em fevereiro de 2023. Como vou fazer para declarar isso se a declaração é de 2022?”, questiona.
Deypson Carvalho destaca que o próprio GCAP já considera essa variável. “O próprio GCAP fará o devido enquadramento da isenção do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, independentemente de haver ou não virada de ano”, diz.
E na declaração do IR, como declarar a venda? “O contribuinte deverá fazer a baixa do imóvel vendido em 2022 na ficha de Bens e Direitos, informando os dados da venda no campo “discriminação” e simultaneamente excluindo o valor do imóvel no campo situação em 31/12/2022”, diz o professor.
Para ler e ouvir todas as matérias da série IR 2023 Tira-Dúvidas, acesse a página especial.
