¿Cómo declarar la compra, venta y alquiler de bienes inmuebles en el IRPF?
Ya se han tratado otros temas: qué hacer antes y comenzar la declaraciónoe sobre cómo declarar la renta.
El material forma parte de una serie especial de vehículos de Compañía de Comunicaciones de Brasil con consejos sobre cómo declarar el Impuesto a la Renta, que se extiende hasta las 23:59 del 31 de mayo. Puede seguir toda la serie en Radioagência Nacional haciendo clic aquí.
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¿Quiénes están obligados a declarar las ganancias de los arrendamientos de bienes inmuebles y cómo hacer la declaración?
El ingreso principal o secundario de algunas personas proviene del alquiler de bienes inmuebles. A la hora de informar a las autoridades fiscales, las dudas no tardan en aparecer. En este sentido, el oyente José Daladier tiene una pregunta: “Tengo un inmueble arrendado, en el que recibo una renta mensual. ¿Tengo que declarar estos ingresos? Si debo, ¿cómo lo hago?”.
Si el contribuyente está en la lista de personas obligadas a declarar el impuesto sobre la renta, debe, en efecto, declarar las ganancias por concepto de rentas. Deypson Carvalho destaca que la forma de declarar difiere de la fuente que hizo el pago.
“Las ganancias provenientes de arrendamientos de inmuebles recibidas de personas jurídicas deberán ser informadas en el formulario “Rentas Recibidas de Personas Jurídicas gravadas”, mientras que las rentas por rentas recibidas de personas naturales deberán ser informadas en el formulario “Rentas Recibidas de Personas Físicas y del Extranjero” siempre que, en ambos casos, el contribuyente está obligado a entregar su declaración a Hacienda”, explica.
En el caso de recibo proveniente de un particular, el profesor señala que se debe completar el pago mensual del llamado carnê-leão. “En 2022, el límite de exención de la tabla progresiva mensual fue de R$ 1.903,98, lo que obliga al contribuyente a llenar el pase de león para el período del año calendario de 2022 cada vez que el recibo de renta supere este monto durante el mes”, dijo. dice.
Los datos del carnê-leão se cruzarán con los datos de la declaración anual. “En caso de discrepancia, la Receita Federal retendrá la declaración en el neto tributario hasta que se realice la debida corrección por iniciativa propia del contribuyente o por citación”, explica Deypson.
¿Cómo hacer la declaración correcta de la compra de bienes inmuebles?
Además del sueño de tener casa propia, comprar una propiedad también implica mucha burocracia. Obviamente, la burocracia se extiende a la Declaración de Renta. En este sentido, surgen dudas sobre cómo declarar el bien.
Uno de ellos es del lector Evonir Vieira da Silva. “El año pasado compré un apartamento por valor de R$ 140.000 con dinero que gané. Quisiera saber si tendría que declarar el piso este año. ¿Me cobrarán por haberlo comprado?”.
La respuesta es sí. Como la Declaración de Ajuste Anual del Impuesto sobre la Renta de 2023 se relaciona con el año calendario 2022, todas las transacciones financieras relacionadas con los ingresos recibidos y los pagos realizados, incluida la compra de bienes inmuebles y otros activos durante el año 2022, deben incluirse en la declaración.
“Los inmuebles adquiridos en 2022 deben ser informados por el contribuyente en el formulario de Bienes y Derechos de la Declaración de Renta de 2023 al costo de adquisición, o sea, el valor efectivamente pagado en la transacción”, dice Deypson Carvalho.
En caso de que el inmueble haya sido adquirido a través de financiamiento bancario, se deberán ingresar en el formulario de Bienes y Derechos las cantidades pagadas durante todo el período de financiamiento, en la fecha base 31/12/2021 y 31/12/2022, por la suma de todas las cuotas pagadas hasta la fecha base respectiva. Esta regla también se aplica a los bienes inmuebles adquiridos a través de un consorcio.
El profesor destaca, sin embargo, que no existe Impuesto a la Renta a cargo del contribuyente en el momento de la adquisición del inmueble. “La tributación del Impuesto a la Renta sólo ocurrirá en el caso de que el inmueble sea vendido en una fecha futura por un monto superior a su costo de adquisición que fue registrado”, explica.
El tema del costo también generó una pregunta enviada a nuestro informe, por la lectora Lilia Dalva. “¿Por qué el Impuesto a la Renta no acepta actualizaciones de precios de inmuebles y, en caso de venta, tenemos que pagar un impuesto irreal”, se pregunta con cierta indignación.
Deypson Carvalho confirma que, de hecho, el valor de la propiedad no se puede actualizar, pero señala que hay tres excepciones. “El valor del costo de adquisición del inmueble podrá variar cuando el inmueble se adquiera a plazos, se produzcan reformas incrementales en el inmueble con posterioridad a su adquisición inicial y como consecuencia de los gastos incurridos durante el período de avance de la obra, siempre que los pagos se destinan a la construcción del inmueble”, dice.
¿Cómo declarar inmuebles financiados o con préstamo de nómina?
Si la adquisición del inmueble se realizó a plazos, la declaración tiene algunas especificidades. “El inmueble adquirido a través de financiamiento inmobiliario deberá incluirse en el formulario de Bienes y Derechos al costo de adquisición, es decir, por el monto pagado hasta la fecha base de la información a insertar en la Declaración del Impuesto a la Renta”, puntualiza el profesor
El lector Pierry Bós relata, sin embargo, una situación un poco diferente que lo dejó con dudas. “Tengo una duda cada vez que voy a hacer mi IR, porque tengo fincas financiadas y también tengo créditos de nómina. ¿Cómo puedo declarar estas dos cosas?”, se pregunta.
Deypson Carvalho destaca que las financiaciones y los préstamos deben declararse de diferentes formas. “La deuda no debe incluirse en el formulario de Deudas y Gravámenes Reales de la Declaración si el financiamiento se enmarca en el Sistema Financiero de Vivienda o en una modalidad en la que el bien se entrega en garantía del pago de la deuda, como es el caso. de enajenación fiduciaria, hipoteca y prenda».
En los casos en que los recursos del Fondo de Indemnización por Cesantía (FGTS) se utilicen para pagar parte de las cuotas de la propiedad o del financiamiento inmobiliario, el monto recibido relativo al FGTS deberá incluirse en el formulario de Renta Exenta y No Tributable, mientras que el monto del Los FGTS pagados al vendedor del inmueble o al agente financiero por el pago de cuotas relacionadas con el financiamiento inmobiliario, deben sumarse al valor del costo de adquisición del inmueble y ser informados en el formulario de Bienes y Derechos.
El préstamo (consignado o no), a diferencia de las financiaciones inmobiliarias donde el inmueble se ofreció en garantía, se debe informar en el formulario de Deudas y Gravámenes Reales que contiene la situación del préstamo al 31/12/2021, la situación al 31/12 / 2022 y el monto del préstamo pagado durante el año 2022.
¿Qué pasa si la propiedad fue comprada en conjunto? ¿Como hacer?
Otra pregunta común es sobre comprar una propiedad con dinero de más de una persona. La lectora Fátima Brandão tiene una pregunta específica. “¿Cómo puedo vender un departamento que está a mi nombre, pero mi pareja dio la mitad del precio?”, se pregunta.
El profesor señala que la compra de un inmueble realizada por una pareja puede informarse en la Declaración del Impuesto sobre la Renta de tres formas diferentes:
- La primera opción es informar la propiedad en el formulario de Bienes y Derechos únicamente en la declaración de uno de los CPF de la pareja. En este caso, en la declaración del socio, debe constar en el formulario de Bienes y Derechos, en el grupo y clave “99”, por el valor de R$ 0,01, que el inmueble está inscrito en el CPF del otro.
- Una segunda alternativa es hacer constar los mismos bienes en declaraciones separadas, informando en el formulario de Bienes y Derechos el equivalente al 50% de los bienes en cada una de las dos declaraciones.
- ¡La tercera forma es que la pareja opte por la declaración juntos! En este caso, todos los bienes que fueron adquiridos por la pareja deben estar relacionados en el formulario de Bienes y Derechos del titular de la declaración.
¿Cómo declarar la venta de una propiedad?
Si al comprar un inmueble el contribuyente no paga el impuesto sobre la renta, no puede decirse lo mismo al venderlo. La diferencia entre el valor de venta y el precio de compra del inmueble estará sujeta al impuesto sobre la renta. Tanto es así que necesita completar un documento para calcular y recaudar impuestos.
Esta es la Declaración de Ganancias de Capital, mejor conocida como GCAP. Debe hacerse antes del último día del mes siguiente a la venta de la propiedad y está disponible en el sitio web de Ingresos Federales.
“El GCAP calculará el impuesto adeudado, la renta sujeta a tributación exclusiva y la parte exenta, permitirá la impresión del documento para el pago del impuesto y permitirá también la importación, a través del programa de declaración de Renta 2023, de toda esta información » , explica Deypson Carvalho.
Si el inmueble se vende a plazos, esta condición deberá ser informada a GCAP para que la ganancia de capital sea diferida en proporción a los recibos a plazos. Esto impacta en el Impuesto a la Renta a pagar.
Hay una forma de deducir este Impuesto a la Renta a pagar: si utiliza el dinero de una venta para adquirir otra propiedad en un plazo de hasta 180 días. La lectora Rita Amaral tiene una pregunta: “Vendí una propiedad en octubre del año pasado con un pago inicial y financiación de Caixa y compré otra propiedad en la planta baja. Resulta que recién recibí la última cuota de Caixa ahora en febrero de 2023. ¿Cómo voy a declarar esto si la declaración se refiere a 2022?”, se pregunta.
Deypson Carvalho destaca que el propio GCAP ya tiene en cuenta esta variable. “El propio GCAP hará la debida calificación de la exención del Impuesto a la Renta que grava la ganancia de capital obtenida en la venta de inmuebles residenciales, independientemente de que haya o no el cambio de año”, dice.
Y en la declaración de la renta, ¿cómo declarar la compraventa? “El contribuyente deberá dar de baja el inmueble vendido en 2022 en el formulario de Bienes y Derechos, informando los datos de la venta en el campo “discriminación” y simultáneamente excluyendo el valor del inmueble en el campo estado al 31/12/2022”, dice el profesor.
Foto de © Joédson Alves/Agência Brasil
